È questa la domanda che mi rivolgono quasi tutti; certo, in forme diverse, ma la sostanza non cambia. Il contesto in cui viviamo, quello meridionale-assistenziale, porta il condòmino medio calabrese ad avere diffidenza verso un regalo dello “Stato”: questo è il primo approccio. La classica domanda è: dove sta l’imbroglio?

L’amministratore di condominio, quindi, deve svolgere, allo stesso tempo, il duplice un ruolo di comunicatore e di tecnico, cercando di mantenere equilibrio, rispetto alle molte domande che gli vengono poste in un momento tanto delicato a causa della pandemia.
Già, perché, mentre la Calabria, come altre regioni, diventa “zona rossa”, ed il governo individua un vasto elenco di attività che devono restare chiuse, in un delle tante FAQ ministeriali (che, in questo momento di schizofrenia istituzionale, sembrano aver preso il posto delle fonti ordinarie) si precisa che le assemblee condominiali possono tenersi in presenza, in barba ad ogni divieto di assembramento e di spostamento dalla propria abitazione (se non per comprovate esigenze lavorative, motivi di salute e/o stato di necessità), contestualmente istituito in quei territori nei quali più elevato è il rischio collegato all’evolversi della curva epidemilogica .
Io mi chiedo come si possa arrivare a tanto.
Cosi l’amministratore medio viene sommerso da telefonate da parte del condòmino medio che gli chiede di “sbrigarsi a convocare l’assemblea prima che finiscano i soldi dello Stato per rifare il palazzo”.
In questo contesto l’amministratore deve muoversi.
Poi, aggiungi “sanificazioni”, “protocollo anti-covid” (mai definito per le assemblee), e sale di studi professionali che diventano simili alle tende della Protezione Civile, per triage da eseguire…. non se ne esce più!
E’ giusto definire, per buona pace di tutti (amministratori e colleghi) senza scendere troppo nel tecnico, cosa prevede il bonus 110%, quali sono i requisiti e quali scenari si prefigurano.

Obiettivi del bonus.
Aumentare l’efficienza energetica del condominio (dell’unità abitativa) di almeno due classi, per i condomini si fa ricorso all’APE medio.
Quali sono i requisiti?
La conformità urbanistica degli immobili interessati al bonus.
Quali interventi sono ammessi?
Gli interventi si dividono in due tipi: interventi trainanti ed interventi trainati; i secondi possono essere fatti solo se si eseguono i lavori trainanti; il c.d. “cappotto termico” è il principale intervento trainante e questo tipo di lavoro fa da apripista agli altri interventi.
Impatto economico e sociale
Grazie alla cessione del credito il super bonus, di fatto, rappresenta un vero e proprio ciclo virtuoso, che elargisce benefici a tutti gli attori della filiera; se fatto bene rappresenta un vero e proprio trampolino di lancio per tutto il comparto edile; in un paese come l’Italia, l’edilizia, si sa, ha sempre trainato l’economia e la riqualificazione di edifici comporta un abbellimento e, di fatto, migliora l’urbanistica di interi territori; i proprietari, quindi, si ritroverebbero unità immobiliari più efficienti, più belle e, soprattutto, più appetibili sul mercato immobiliare, con un aumento del valore stesso delle singole unità.

Precauzioni e paure – I controlli e le situazioni di rivalsa.
Il super bonus rappresenta una grande opportunità, soprattutto per condomini del nostro territorio che ha visto il suo massimo boom edilizio negli anni ottanta; parliamo, quindi, di edifici che hanno venti/trenta/quaranta anni! In questi casi, se da un lato accedere all’obbiettivo dell’avanzamento di classe sembra essere molto facile, dall’altro serve un monitoraggio serio per gli interventi trainanti. L’altra faccia della medaglia è quella dell’eccessiva burocrazia che rende l’accesso, a questo tipo d’intervento, una vera e propria gara ad ostacoli; sono in tanti a rinunciare, infatti, per la grande mole di documenti da presentare. Affidarsi a professionisti seri è il primo approccio per evitare problemi in sede di verifica. Ricordiamo, al riguardo, che l’Agenzia delle Entrate si è riservata la facoltà di effettuare i controlli sulla legittimità delle procedure per ben otto anni, successivamente alla conclusione dei lavori. I tecnici svolgono un ruolo, quindi, fondamentale in quanto devono informare, verificare e, soprattutto, certificare ed asseverare; le ditte coinvolte devono avere molte certificazioni e rispondere a diversi adempimenti; il mio consiglio personale è quello di ricercare imprese prone a “metterci la faccia”, possibilmente del territorio di riferimento, con tecnici e personale pronto a chiarire e frugare qualsiasi dubbio nelle assemblee condominiali.
L’amministratore di condominio, anche in questo caso, ha un ruolo fondamentale.
È il professionista che fa da “direttore d’orchestra”, ed ove espressamente incaricato assume il ruolo di “Responsabile dei lavori”. In questa fase critica, dove lo svolgimento delle assemblee è un vero e proprio incubo, dove gli stessi contatti umani sono difficili, l’amministratore deve: spiegare, rassicurare e, soprattutto, verificare una serie di condizioni preliminari.
L’amministratore di condominio deve, in prima battuta, aggiornarsi e formarsi: verificare SEMPRE LA FORMAZIONE base e quella avanzata dell’amministratore, attraverso il vaglio degli attestati di formazione e d’aggiornamento obbligatori in base alla Legge 140/2012.
Firmato
Giovanni Lefosse (amministratore Professionista, Presidente Camera Condominiale Castrovillari)